Guide juridique · SCI
La SCI en Polynésie française — guide complet 2026
Par Olivier BLAISE · Conseiller Immobilier · Mars 2026
Créer une SCI à Tahiti, fiscalité locale, droits d'enregistrement, achat en SCI, avantages et inconvénients : la SCI fonctionne en Polynésie sur les mêmes bases juridiques qu'en métropole, mais avec une fiscalité propre au Pays. C'est ce point que la plupart des investisseurs ignorent.
Créer une SCI à Tahiti — la procédure
- Statuts — objet social, répartition des parts, cession, gérance. Forme notariée recommandée si des biens immobiliers sont apportés.
- Capital social — aucun minimum imposé (apports en numéraire, en nature ou en industrie).
- Droits d'enregistrement — 1 % du capital social.
- Immatriculation au RCS — via le Centre de Formalités des Entreprises de la CCISM à Papeete + publication dans un journal d'annonces légales.
- 2 associés minimum — pas de SCI unipersonnelle. Personnes physiques ou morales, résidentes ou non. Époux co-associés possibles.
Pourquoi créer une SCI
- Détenir à plusieurs sans les blocages de l'indivision — règles fixées dans les statuts.
- Transmettre — donner des parts à ses enfants est plus souple qu'un bien direct, et peut s'échelonner.
- Protéger — séparer patrimoine immobilier et personnel, organiser la gestion par un gérant.
- Sortir de l'indivision — outil efficace pour débloquer une indivision successorale.
La fiscalité de la SCI en Polynésie
C'est le point qui diffère le plus de la métropole. Par défaut, la SCI est fiscalement transparente : les revenus locatifs sont imposés au niveau des associés, à la fiscalité territoriale (contribution des patentes, impôt sur les transactions, CST-PANS). Une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (taux 29 % + contribution de solidarité 5 %) — option irrévocable.
⚠ Cession de parts — nouveau régime depuis 2024
Depuis le budget 2024, les cessions de parts de SCI immobilières (actif composé à plus de 50 % d'immeubles) sont taxées comme des cessions d'immeubles directes. Vérifiez le régime applicable avec un notaire ou un fiscaliste local avant d'acheter ou céder des parts.
Acheter en SCI — ce qu'il faut savoir
- Frais de notaire à la charge de la SCI — les taux réduits de 1re acquisition résidence principale ne s'appliquent pas à une SCI.
- Financement — SOCREDO, Banque de Tahiti et Banque de Polynésie financent les SCI, à conditions souvent plus strictes qu'un prêt personnel.
- Gérance — le gérant signe les actes courants ; les actes importants (vente, hypothèque) requièrent une décision collective.
- Responsabilité — indéfinie et proportionnelle aux parts (contrairement à une SARL, non limitée aux apports).
Les inconvénients à ne pas sous-estimer
- Coûts de fonctionnement (AG annuelle, comptabilité, déclarations).
- Responsabilité illimitée des associés en cas de dettes.
- Blocage possible en cas de désaccord si les statuts sont mal rédigés.
- Complexité fiscale accrue depuis la réforme 2024 sur les cessions de parts.
SCI ou achat en nom propre ?
- Achat seul, résidence principale → nom propre.
- Achat à plusieurs → la SCI est plus souple que l'indivision.
- Transmission progressive → la SCI facilite les donations de parts.
- Investisseur multi-biens → la SCI structure, mais pèse les coûts de gestion.
Une SCI est-elle adaptée à votre projet ?
Détention à plusieurs, transmission, sortie d'indivision — je vous oriente et vous mets en relation avec le bon notaire.
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Note : cet article présente le cadre général de la SCI en Polynésie française à titre informatif. Il ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un expert-comptable local, indispensable avant toute création ou opération sur parts.