C'est la question que me posent tous mes clients avant d'acheter : « Combien vont coûter les frais de notaire ? » En Polynésie française, la structure est différente de la métropole. Les taux sont plus bas, les règles spécifiques — et mal connues. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de signer.
La Polynésie française : un régime spécifique
Contrairement à la France métropolitaine où les droits de mutation sont fixés nationalement, la Polynésie française bénéficie d'un régime fiscal propre. Les frais d'acquisition y sont globalement moins élevés qu'en métropole, ce qui est un avantage réel pour les acheteurs.
Les frais de notaire comprennent deux grandes catégories :
Les droits d'enregistrement — perçus par le Pays (Polynésie française), variable selon le type de bien et l'usage
Les émoluments et débours du notaire — rémunération du notaire + frais de dossier
Les droits d'enregistrement selon le type de bien
C'est ici que la Polynésie française se distingue. Le taux applicable dépend du type de bien, de son usage et du montant de la transaction.
Bien bâti — Résidence principale
Tranche de prix
Taux applicable
Usage
Jusqu'à 40 000 000 XPF
1 %
Résidence principale — bien bâti
Au-delà de 40 000 000 XPF
7 %
Sur la tranche dépassant 40 MF
Taux réduit à 1% réservé à l'acquisition d'une résidence principale · L'acquéreur doit s'engager à y habiter
Terrain nu — Résidence principale
Tranche de prix
Taux applicable
Jusqu'à 25 000 000 XPF
1 %
Au-delà de 25 000 000 XPF
7 %
Terrain nu destiné à construire la résidence principale de l'acquéreur
Investissement locatif / résidence secondaire / autres achats
Type d'acquisition
Taux
Bien bâti (investissement, secondaire)
7 %
Terrain nu (investissement, secondaire)
7 %
Local commercial / professionnel
7 %
Fonds de commerce
Régime spécifique
⚠️ Point important
Le taux à 1% est un avantage fiscal conditionné à l'usage en résidence principale. Si l'acquéreur revend ou loue le bien dans les délais légaux prévus, il peut être redevable des droits complémentaires. À vérifier avec votre notaire selon votre situation.
Première ou deuxième acquisition ?
Le taux réduit à 1% est lié à l'occupation en résidence principale pendant 5 ans. Une nuance importante : dans l'ancien, seule une première acquisition en résidence principale en bénéficie — une deuxième acquisition est taxée à 7%. Dans le neuf / VEFA, le taux réduit reste possible même en deuxième acquisition, à condition d'en faire sa résidence principale (5 ans). En revanche, un VEFA acquis pour louer reste taxé à 7%. À confirmer avec votre notaire selon votre situation.
Les émoluments et débours du notaire
En plus des droits d'enregistrement, l'acquéreur doit s'acquitter des honoraires du notaire. En Polynésie française, ceux-ci représentent environ 2 à 2,5 % du prix de vente et comprennent :
Les émoluments — rémunération réglementée du notaire, calculée par tranche sur le prix de vente
Les débours — frais avancés par le notaire : cadastre, urbanisme, hypothèques, publication foncière
La TVA — applicable sur les émoluments
Exemple de calcul complet
Achat d'une maison ancienne à 55 000 000 XPF — résidence principale (1ʳᵉ acquisition)
Exemple : Maison ancienne 55 MF · Résidence principale (1ʳᵉ acquisition)
Prix de vente55 000 000 XPF
Droits d'enregistrement — 1% sur les 40 premiers MF400 000 XPF
Droits d'enregistrement — 7% sur les 15 MF restants1 050 000 XPF
Le neuf / VEFA conserve le taux réduit même en 2ᵉ acquisition, à condition d'en faire sa résidence principale (5 ans). Le même bien acheté dans l'ancien en 2ᵉ acquisition serait taxé à 7 % — soit environ 4 200 000 XPF de droits et ~5 520 000 XPF de frais au total. Un VEFA acquis pour louer, en revanche, est taxé à 7 % comme tout investissement.
📌 Règle pratique
Pour un achat en résidence principale, prévoyez 3 à 5 % du prix en frais d'acquisition. Pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, prévoyez 9 à 10 %. Ces montants sont à avoir disponibles en complément de votre apport.
Calculez vos frais de notaire
Estimez le budget à prévoir selon votre projet : frais de notaire, et frais de crédit si vous financez par emprunt. Estimation indicative, confirmée par votre notaire et votre banque.
Droits d'enregistrement (Pays)—
Émoluments + débours notaire—
Montant emprunté pris en compte—
Garantie bancaire (crédit)—
Frais de dossier banque (~1%)—
Total des frais estimés—
Estimation indicativeBarèmes 2026 : droits 1 % / 7 % selon les seuils (40 MF bâti, 25 MF terrain, résidence principale) · émoluments dégressifs ~2 à 2,5 % · garantie ~2 % et dossier ~1 % sur le montant emprunté. Le taux réduit à 1 % suppose une résidence principale occupée au moins 5 ans (revente ou location avant ce délai → rappel au taux plein de 7 % + pénalités). En 2ᵉ acquisition, seul le neuf / VEFA conserve ce taux réduit ; dans l'ancien, une 2ᵉ acquisition est taxée à 7 %. Cas particuliers (mobilier déductible, achat en SCI ou indivision) : contactez-moi pour une estimation détaillée. Montant exact à confirmer avec le notaire et la banque.
Pas de délai de réflexion de 10 jours en Polynésie française
Contrairement à la France métropolitaine où l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente, ce délai n'existe pas en Polynésie française. La législation polynésienne ne prévoit pas ce dispositif.
Cela signifie que la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente vous engage immédiatement. Il est donc d'autant plus important de vous faire accompagner par un professionnel avant de signer quoi que ce soit.
⚠️ Spécificité PF à retenir
Pas de délai de rétractation de 10 jours après signature du compromis. En Polynésie française, vous êtes engagé dès la signature. Ne signez rien sans avoir vérifié le titre de propriété, le PPR, le PGA et les conditions de financement.
Succession et donation en Polynésie française
Pour les transmissions à titre gratuit (succession, donation), des droits spécifiques s'appliquent selon le lien de parenté. En règle générale, les transmissions entre parents en ligne directe (parents-enfants) bénéficient de taux réduits ou d'abattements.
Dans le cadre d'une indivision successorale — situation fréquente en Polynésie française — le partage peut faire l'objet de droits spécifiques. C'est un point technique qui mérite une consultation notariale avant toute décision.
Les 3 banques locales et le financement
En Polynésie française, les trois banques locales qui financent les acquisitions immobilières sont la SOCREDO, la Banque de Tahiti et la Banque de Polynésie. Chacune a ses propres critères d'octroi et ses taux. Un courtier ou votre conseiller immobilier peut vous aider à comparer les offres.
Les frais de notaire sont généralement présentés comme un apport personnel par les banques polynésiennes — elles préfèrent que l'acquéreur les couvre sur ses fonds propres. Cependant, certains dossiers solides peuvent obtenir un financement total incluant les frais. Le dépôt de garantie versé au compromis (5 à 10 % du prix) peut par ailleurs servir à couvrir une grande partie de ces frais. C'est un point à anticiper et à discuter avec votre banque dès le départ.
« Beaucoup d'acheteurs arrivent en rendez-vous sans avoir anticipé les frais de notaire. Avec un bien à 50 MF, on peut facilement parler de 2 à 4 MF de frais supplémentaires selon l'usage. C'est une somme qui doit être disponible le jour de la signature chez le notaire. Mon rôle, avant même de parler de prix, c'est de m'assurer que le projet est financièrement solide de bout en bout. »
Olivier BLAISE — Conseiller Immobilier · 11 ans sur le marché polynésien
Résumé — Ce qu'il faut retenir
Taux réduit à 1 % pour l'achat d'une résidence principale bâtie (jusqu'à 40 MF) ou d'un terrain nu (jusqu'à 25 MF)
Taux plein à 7 % pour les investissements, résidences secondaires et la tranche au-delà des seuils
Émoluments et débours notaire : environ 2 à 2,5 % du prix
Pas de délai de rétractation de 10 jours en PF — vous êtes engagé dès la signature
Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur — les banques préfèrent qu'ils soient couverts en apport, mais certains dossiers peuvent obtenir un financement total
Les montants ci-dessus sont indicatifs — consultez votre notaire pour un calcul exact selon votre situation
Votre terrain ou votre bien mérite une estimation sérieuse
Vous avez un terrain ou un bien à évaluer ? Appelez-moi directement — une estimation sérieuse, c'est la base d'une vente réussie.
Note : Les informations fiscales présentées dans cet article sont données à titre indicatif et correspondent à la réglementation en vigueur au moment de la rédaction (mars 2026). La fiscalité peut évoluer. Pour tout projet d'acquisition, consultez votre notaire en Polynésie française pour obtenir un calcul précis adapté à votre situation personnelle.